La surélévation des immeubles en copropriété

La loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété consacre un Chapitre III relatif aux améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation.

Mais, pour autant, la loi de 1965 ne donne aucune définition légale de la notion de surélévation.

C’est donc la jurisprudence qui est venue préciser les contours de cette notion. Il en résulte que la surélévation suppose trois conditions.

Il faut :

• une construction en dur
• avec une prolongation verticale des façades
• et un rehaussement de la toiture

Le rehaussement de la toiture peut par exemple être un rehaussement du faitage de la toiture ou un exhaussement de la terrasse constituant la toiture de l’immeuble.

En revanche, ne constituent pas des travaux de surélévation, les travaux consistant à percer une trémie et poser un « velux » sur le toit-terrasse pour le rendre accessible.

En principe, c’est le syndicat des copropriétaires qui est titulaire du droit de surélévation.

En effet, selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, le droit de surélever est réputé être un droit accessoire aux parties communes.

Les parties communes d’un immeuble sont celles qui appartiennent en commun aux copropriétaires.

Elles sont définies par le Règlement de copropriété ou, à défaut, dans le silence ou la contradiction des titres, en référence à la liste figurant à l’article 3 de la loi.

Ainsi, à défaut de mention contraire dans le Règlement de copropriété, le droit de surélever l’immeuble appartient au Syndicat des copropriétaires.

Si la copropriété comprend plusieurs bâtiments, le Règlement de copropriété peut attribuer le droit de surélever aux parties communes spéciales.

Les parties communes spéciales sont celles qui sont propres à un bâtiment dans une copropriété qui en comprend plusieurs.

Dans cette hypothèse, seuls les copropriétaires propriétaires des parties spéciales sont titulaires du droit de surélévation.

Dans ce cas, il faudra réunir une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, afin qu’elle approuve la cession du droit de surélévation.

L’assemblée spéciale des copropriétaires statue à la majorité de l’article 26, sauf s’il existe un droit de préemption urbain : l’assemblée spéciale devra approuver la cession à la majorité des voix des copropriétaires concernés.

Enfin si le bâtiment à surélever est constitué en syndicat secondaire, le droit de surélévation constitue une partie commune spéciale aux copropriétaires de ce bâtiment.

C’est le Syndicat secondaire qui est titulaire du droit de surélévation.

Rappelons enfin que, jusqu’à la loi ELAN du 23 novembre 2018, il était possible antérieurement ou concomitamment à la création de la copropriété de réserver par convention l’exercice du droit de surélévation au profit d’un copropriétaire ou d’un tiers.

Ce droit de surélévation « réservé » était effectif pendant un délai de 10 ans maximum.

Le nouvel article 37-1 créé par la loi ELAN interdit désormais la conclusion de telles conventions à compter du 25 novembre 2018, mais les conventions passées avant la promulgation de la loi demeurent valables.

Il est désormais obligatoire de constituer des lots transitoires de surélévation (article 37-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Le lot transitoire de surélévation a vocation à accueillir la surélévation de l’immeuble à usage d’habitation.

Il s’agit d’un lot de copropriété à part entière, composé de :

• une partie privative constituée du droit de surélever ;
• une quote-part de parties communes.

La création et la consistance du lot transitoire doivent être prévues dans le règlement de copropriété.

À cet égard, l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 précise que le droit de construire doit être précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et quant à la quote-part de parties communes correspondante.

La loi ne donne pas de précision sur ce qu’elle entend lorsqu’elle pose l’obligation de définition précise des constructions et des quotes-parts.

Les rédacteurs de Règlements de copropriété devront donc définir les constructions projetées en mentionnant l’emplacement et le gabarit des locaux à construire.

À l’inverse, les rédacteurs ne pourront se contenter de formulations vagues telles que « droit d’édifier tout bâtiment et toute construction ».

Les rédacteurs devront également préciser les quotes-parts correspondant à la valeur des constructions futures. Cette quote-part est proportionnelle à la valeur relative des constructions futures par rapport par rapport aux constructions existantes.

Enfin, lorsque le titulaire du lot transitoire entendra procéder aux constructions, il ne sera pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans la pratique, la mise en œuvre du droit de surélévation suppose diverses vérifications préalables.

Il faudra vérifier à qui appartient le droit de surélévation et éventuellement s’assurer qu’une clause du règlement de copropriété ne l’interdit pas. Il conviendra également d’établir une étude technique préalable et de s’assurer de la faisabilité du projet par rapport aux règles urbanistiques. À cet égard, un certificat d’urbanisme opérationnel pourrait s’avérer utile.

Le syndicat des copropriétaires, en principe titulaire du droit de surélévation, peut décider d’assurer lui-même les travaux de surélévation ou préférer céder le droit de surélévation à un promoteur ou un copropriétaire.

La surélévation à l’initiative du syndicat des copropriétaires

Les majorités requises pour procéder aux travaux de surélévation

Le syndicat des copropriétaires peut décider d’entreprendre des travaux de surélévation, sous réserve d’y être habilité par résolution votée en assemblée générale des copropriétaires. À cet égard, les règles de majorité diffèrent selon que le syndicat entend créer des locaux communs ou des locaux privatifs.

En cas de création de locaux à usage commun, les travaux de surélévation s’analysent en travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que la résolution autorisant les travaux doit obtenir la majorité de l’article 25 de la loi, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble.

En cas de création de locaux à usage privatif, le syndicat pourra procéder à la surélévation à condition de satisfaire à la majorité de l’article 26 de la loi, c’est-à-dire la majorité des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale de tous les copropriétaires de l’immeuble.

À compter du 1er juin 2020, ce vote pourra être facilité puisque l’article 26-1 institue une passerelle permettant à l’assemblée générale de se prononcer à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lorsque la majorité de l’article 26 était requise et n’a pas été obtenue, mais que le projet a recueilli l’approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Une fois la résolution adoptée, le syndicat des copropriétaires aura le rôle de maître d’ouvrage de sorte qu’il assumera la charge et la responsabilité des travaux de surélévation.

Il sera précisé que lorsque le syndicat procédera à la vente des locaux privatifs créés après surélévation, il devra respecter le droit de priorité de l’article 35.

La décision de céder le droit de surélévation exige la majorité prévue à l’article 26 sauf lorsque l’immeuble se trouve dans une zone où a été institué un droit de préemption urbain.

En effet, les communes peuvent décider d’instituer un droit de préemption urbain dans des zones qu’elles déterminent. Beaucoup de grandes villes telles que Paris ont institué des droits de préemption urbain sur certains pans de leur territoire.

Le droit de préemption urbain permet aux autorités publiques d’acquérir prioritairement un bien immobilier se trouvant sur cette zone lorsque celui-ci est sur le point d’être vendu.

Ainsi, lorsque le syndicat veut céder le droit de surélévation d’un immeuble, et que cet immeuble est soumis à un droit de préemption urbain, la décision de cession du droit de surélévation doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité de l’article 25 de la loi.

Le devoir du syndicat de respecter le droit de priorité

La loi ALUR du 24 mars 2014 a institué un droit de priorité au profit des copropriétaires du dernier étage, lorsque le syndicat souhaite procéder à la vente des nouveaux locaux privatifs créés à la suite de la surélévation (article 35 de la loi du 10 juillet 1965).

Toutefois, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 a récemment restreint le champ d’application de ce droit de priorité en modifiant la rédaction de l’article 35.

À compter du 1er juin 2020, seuls disposeront d’un droit de priorité, les copropriétaires du dernier étage dont les lots sont situés en tout ou partie sous les locaux construits après surélévation.

Préalablement à la conclusion de toute vente, le syndic devra notifier à chacun des copropriétaires du dernier étage concernés, l’intention du syndicat de ventre le local privatif.

Cette notification vaut offre de vente de sorte que le syndic doit indiquer précisément le prix et les conditions de la vente.

L’offre de vente aura une durée de validité de deux mois à compter de sa notification.

Ce n’est qu’en cas de refus explicite ou de silence supérieur à deux mois, que le syndicat pourra proposer à la vente les locaux privatifs aux tiers.

La surélévation à l’initiative d’un promoteur ou d’un copropriétaire : la cession du droit de surélévation

Lorsque le syndicat souhaite céder le droit de surélévation à un tiers, il doit, avant toute cession, purger le droit de priorité accordé aux copropriétaires dont les locaux sont situés en dessous des locaux à créer.

Il devra donc respecter la même procédure que celle exposée pour la vente des locaux privatifs créés à la suite de la surélévation, c’est-à-dire notifier aux copropriétaires concernés l’intention de cession du droit de surélévation en mentionnant le prix et les conditions de cession. L’offre de cession aura une durée de validité de deux mois à compter de sa notification.

Ce n’est qu’en cas de refus explicite ou implicite des copropriétaires concernés, que l’assemblée générale des copropriétaires pourra se prononcer sur l’autorisation de la cession du droit de surélévation.

Le cabinet JBR AVOCATS a développé une compétence particulière dans le domaine de la surélévation.

En notre qualité d’avocat, nous accompagnons des syndicats de copropriété ou des propriétaires dans leur projet de surélévation.

Notre expertise nous permet de valider juridiquement les projets, notamment en analysant le Règlement de copropriété, en déterminant les modalités de vote et en rédigeant les résolutions d’assemblée générale.

Nous assistons également les maîtres d’ouvrage lors de la phase des travaux du référé préventif jusqu’à l’application des garanties décennales.