Bail commercial
NOUS AVONS LES RÉPONSES À VOS QUESTIONS !
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail.
Quelle est la duré d’un bail commercial ?
Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum mais cette durée n’est pas obligatoire : le bail peut avoir une durée de 10 ou 12 ans. Le locataire peut donner congé à l’expiration d’une période de 3 ans. Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum mais cette durée n’est pas obligatoire : le bail peut avoir une durée de 10 ou 12 ans. Le locataire peut donner congé à l’expiration d’une période de 3 ans. Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.
Ce qu’il faut faire lors de la signature d’un bail commercial
vérifier la liste des charges et travaux que le bailleur veut vous refacturer
Lors de la conclusion du bail, il convient de vérifier la liste des charges que le bailleur veut vous refacturer. La loi PINEL de 2014 impose d’annexer une liste des charges pesant sur le locataire et exclut la refacturation de certaines charges du bailleur sur le locataire. Cette liste est importante car la répartition des charges ou des travaux entre le bailleur et le locataire est une source importante de contentieux. Beaucoup de baux commerciaux sont imprécis sur la répartition des charges ou des travaux.
Il arrive fréquemment que le bail mette à la charge du locataire des travaux relevant de l’article 606 du Code civil. En cas de désaccord, le bailleur adressera au locataire un commandement de payer ou une sommation visant la clause résolutoire d’exécuter les travaux. Le locataire peut alors faire opposition à ce commandement ou à cette sommation. Notre cabinet assiste régulièrement des locataires dans le cadre des procédures en opposition au paiement des charges ou d’exécution de travaux.
Vérifier Le loyer et son évolution
Si le montant initial du loyer est libre, ce n’est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l’augmentation éventuelle est strictement encadrée.Le montant initial du loyer n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. Ce loyer peut évoluer tous les ans en fonction d’une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) mais aussi tous les trois ans en fonction d’une clause de révision.
Le loyer peut être ajusté automatiquement, à la hausse ou à la baisse, pour chaque période annuelle ou triennale, en fonction des variations de l’indice choisi, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail sur la base de l’indice du même trimestre. L’application de ces clauses d’indexation ou de révision est une source de contentieux importants entre bailleur et locataire. Mal appliquées, elles peuvent fixer le loyer à des montants inexacts.
Si le locataire entend contester le commandement de payer, il devra engager une procédure appelée opposition devant le Tribunal de grande instance du lieux de l’immeuble. Cette procédure nécessite de recourir aux services d’un avocat.
Vérifier le montant de l'indemnisation de Fin du bail
Lorsqu’en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction qui dépend des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de clientèle par exemple). La fixation du montant de l’indemnité d’éviction est une procédure complexe nécessitant le recours à un expert judiciaire et à un avocat.
Vérifier le Droit au renouvellement Indemnité d’éviction
Quand le contrat de bail arrive à son terme, le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit payer une indemnité qui peut être très importante. Le locataire peut contester le montant proposé en saisissant le tribunal dans un délai de 2 ans à compter de la date de fin du bail.
Fixer le montant du loyer du bail renouvelé
Le bailleur qui accepte le renouvellement du bail peut souhaiter modifier le montant du loyer. Il peut notamment proposer un nouveau loyer déplafonné. Pour obtenir la fixation de ce nouveau loyer, il doit engager une procédure de fixation du loyer renouvelé devant le Tribunal de grande instance.
En notre qualité d’avocat, nous vous apporterons une assistance de premier plan dans le cadre des procédures relatives à votre bail commercial.
Le cabinet d’avocats JBR est à votre écoute !
