Introduit par l’article 5 de la loi du 29 décembre 2014, le dispositif Pinel est un régime de faveur qui permet aux acquéreurs (personnes physiques ou SCI) de logements acquis en état futur achèvement VEFA destinés à la location, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer le logement à un loyer ne dépassant pas un certain plafond, variable selon la localisation du logement, à des locataires remplissant certaines conditions de ressources.
Ce dispositif a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire.
Il fait suite à la loi Duflot dans le cadre de la loi sur la relance du logement en 2015.
On examinera les conditions d’application du dispositif Pinel (I) avant d’envisager les causes pouvant entraîner la perte de la réduction d’impôt (II).
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LES CONDITIONS D’APPLICATION DU DISPOSITIF PINEL
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Date d’acquisition du logement
La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions d’un logement en l’état futur d’achèvement réalisées du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021.
A noter que pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux acquisitions de logements en VEFA situés dans des bâtiments collectifs.
La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.
La circonstance qu’une promesse d’achat, une promesse unilatérale de vente, une promesse synallagmatique de vente ou un contrat de réservation ait été conclu avant le 1er janvier 2013 ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat intervienne à compter du 1er janvier 2013.
Dans une mise à jour de sa base Bofip du 10 mai 2019, l’administration fiscale précise que la limite du nombre de logements s’apprécie à la date du fait générateur de la réduction d’impôt.
L’administration précise que la date retenue est celle de l’achèvement des logements.
Ainsi, en cas d’acquisition de logements en l’état futur d’achèvement, cette limite s’apprécie au titre de l’année d’achèvement des logements .La doctrine antérieure retenait la date de dépôt du permis de construire.
2) Délai d’achèvement des logements acquis en VEFA
En second lieu, les logements éligibles au dispositif PINEL doivent être achevés dans les trente mois qui suivent la signature de l’acte authentique.
La date d’achèvement du logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable.
3) Engagement de location
Enfin, le propriétaire bailleur doit s’engager sur option à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans dans les douze mois qui suivent sa livraison.
L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable pourra le proroger pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.
Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location nue à titre d’habitation à un locataire.
Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, et contrairement au dispositif d’investissement locatif dit « Duflot », la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.
La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.
En effet, le propriétaire doit s’engager à ce que le montant du loyer ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année. Ce plafond doit être respecté pendant toute la durée de l’engagement de location. Il varie selon la localisation du logement.
Il arrive cependant que des évènements retardent l’exécution des travaux.
A titre d’illustration des intempéries, une défaillance de l’entreprise, un retard dans la livraison des matériaux ou une grève peuvent entraîner un retard dans l’exécution des travaux.
En principe, ces motifs peuvent être prévus en amont dans le contrat et ainsi permettre une indemnisation des acquéreurs.
Cependant, en cas de force majeure, l’indemnisation est exclue.
II ) LA REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL
Le non-respect de l’une des conditions d’application du régime entraîne la remise en cause de la réduction d’impôt.
En effet, l’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée sera majoré du montant de cette réduction.
En cas de non-respect des conditions au cours de la période d’engagement de location, l’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue.
1) L’admission de la prorogation du délai en cas de force majeure
Dans un rescrit publié le 13 juillet 2018, l’administration fiscale précise les modalités de prorogation du délai légal d’achèvement des logements acquis en l’état futur d’achèvement.
Il en découle que, dans certaines conditions, le délai d’achèvement de trente mois pourra être prorogé d’un délai égal à celui durant lequel les travaux ont été interrompus à cause d’un cas de force majeure.
Cependant, cette mesure n’est pas automatique et nécessite un examen au cas par cas par l’administration.
En effet, les juges ont une appréciation restrictive de la force majeure. L’événement constitutif d’un cas de force majeure doit être totalement indépendant de la volonté des contribuables. En outre, il doit être imprévisible.
La qualification de la force majeure a été retenue par l’administration fiscale pour un arrêté municipal de péril pris à la suite d’un affaissement de la voie publique desservant l’immeuble en construction.
D’autre part, la force majeure peut être rencontrée en cas de recours administratif contre la validité d’un permis de construire ayant entraîné l’interruption des travaux de construction.
2) Peut-on considérer le Covid-19 comme un cas de force majeure?
Dans plusieurs affaires, les juges français ont eu à statuer sur des cas d’épidémie pouvant avoir une incidence sur les relations contractuelles et ont toujours privilégié une approche concrète en vérifiant les conditions de la force majeure.
Ainsi, ils ont admis que les virus H1N1, Ebola, le Chikingunya et la dengue ne peuvent être retenus comme des cas de force majeure, lorsque l’une des conditions faisait défaut.
A titre d’exemple, il a été retenu qu’une épidémie générée par le virus Ebola ne constituait pas un cas de force majeure car aucun lien de causalité n’était caractérisé entre le virus et la baisse d’activité d’une société.
Une solution identique a été admise lorsque le débiteur n’avait pu démontrer en quoi l’épidémie de chikungunya sur l’Ile de la Réunion avait été de nature à faire obstacle à ce qu’il puisse donner son appartement à bail dans le délai de six mois accordé afin de bénéficier d’une exonération fiscale.
Enfin, pour le virus du Chikungunya, les juges ont considéré qu’il y a pas de force majeure lorsque l’épidémie est connue, endémique et non létale.
Il semble donc résulter de ces arrêts que, dès lors qu’un virus est connu, endémique et non létale, la force majeure n’aurait pas vocation à s’appliquer.
Cependant, l’appréciation de la force majeure est établie au cas par cas par les juges.