Loyers et charges en bail commercial

La libre fixation du loyer

En baux commerciaux, la fixation du loyer du bail initial est libre. Les parties sont donc libres de prévoir le montant qu’elles souhaitent, et de préciser librement les modalités de paiement ainsi que les échéances.

Ainsi les parties peuvent prévoir un loyer forfaitaire ou préférer stipuler un montant variable comme c’est le cas par exemple du bail à palier ou des loyers binaires, ou encore en insérant une clause d’indexation.

Qu’est-ce qu’un bail à palier ?

Le bail à palier est celui qui prévoit un montant au titre du loyer tout en accordant une minoration en début du contrat de bail. Cette minoration constitue le palier. Ensuite en cours de bail, le prix payé a vocation à augmenter selon les paliers fixés par le bail.

Qu’est-ce qu’un loyer binaire ?

Les loyers binaires sont des loyers à double composante. Ils prévoient un loyer forfaitaire de base ainsi qu’une partie variable, comme par exemple un pourcentage du chiffre d’affaire du locataire. Les loyers binaires échappent aux règles du Code du commerce relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé.

Qu’est-ce qu’une clause d’indexation ?

La clause d’indexation, parfois appelée clause d’échelle mobile, a pour objet de faire évoluer de manière automatique le montant du loyer en fonction d’un indice de référence. Bien entendu, en vertu de la liberté contractuelle, les parties peuvent subordonner l’effectivité de la clause à l’accomplissement de certaines formalités préalables.

L’indice de référence est librement choisi par les parties, pourvu qu’il soit licite. Le Code monétaire et financier exige en effet que l’indice soit en relation directe avec l’objet du bail. Il s’agira par exemple de l’ILC (indice des loyers commerciaux) et de l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).

De plus, d’autres règles impératives tenant à la période de variation doivent être respectées. En effet, les juges invalident systématiquement les clauses qui prévoient une distorsion entre la période de variation des indices et la période de variation du loyer.

Afin d’éviter d’une trop forte augmentation du loyer, la loi prévoit que la variation de loyer qui découle de cette indexation ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

Le Code de commerce liste les cinq composantes de la valeur locative :

• Les caractéristiques du local considéré ;
• La destination des lieux ;
• Les obligations respectives des parties ;
• Les facteurs locaux de commercialité ;
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les caractéristiques du local s’apprécient notamment en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de son état d’entretien, de la conformité aux normes exigées par la législation du travail.

La destination des lieux est l’activité autorisée au terme du bail ou par les éventuels avenants.

Les obligations respectives des parties constituent un élément pour apprécier la valeur locative, puisque les parties peuvent prévoir des restrictions de jouissance, comme par exemple l’interdiction d’apposer une enseigne ou l’inverse, comme par exemple la possibilité de sous-louer.

Ainsi une restriction de jouissance justifiera une diminution de la valeur locative tandis que l’octroi d’avantages particuliers consentis au locataire permettra d’en justifier une augmentation.

Les facteurs locaux de commercialité renvoient à l’étude des éléments extérieurs qui sont susceptibles d’avoir eu une influence favorable pour le commerce exercé. Il s’agira par exemple de l’augmentation de la population du quartier, de l’implantation de nouvelles constructions.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage s’apprécient en fonction de locaux équivalents et qui ont de préférence la même destination contractuelle.

La fixation des charges encadrée

Loi PINEL du 18 juin 2014 et son décret d’application n°2014-1317 du 03 novembre 2014 ont largement modifié les règles de répartition des charges. Les nouvelles dispositions sont applicables aux contrats conclus à compter du 05 novembre 2014.

Dès lors il convient de distinguer selon que le contrat de bail a été conclu avant le 05 novembre 2014 ou à compter de cette date.

Sur qui pèsent les charges fiscales ?

Concernant les contrats conclus avant la Loi PINEL du 18 juin 2014, le bailleur est tenu de s’acquitter des charges fiscales, sauf si leur charge a été transférée au locataire.

Depuis la Loi PINEL du 18 juin 2014, doivent rester à la charge du bailleur, les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur.

Toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local.

Sur qui pèsent les charges dues aux travaux ?

Le locataire peut aussi être tenu de s’acquitter des frais liés à l’accomplissement de certains travaux, dès lors que le contrat de bail le prévoit expressément.

Toutefois, le locataire n’aura pas à s’acquitter des frais liés aux travaux de grosses réparations de l’article 606 du Code civil. La loi PINEL du 18 juin 2014 a en effet interdit au bailleur de lui transférer ces frais.

Le Code de commerce organise la possibilité pour le bailleur ou le locataire de solliciter la révision triennale du montant du loyer. Il s’agit de dispositions d’ordre public c’est-à-dire que les parties ne peuvent y déroger par convention.

La procédure de révision triennale du loyer

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

Celui qui entend procéder à la révision du loyer, doit au préalable notifier une demande de révision, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire.

La demande doit préciser le montant du loyer demandé ou offert, à peine de nullité.

En cas d’accord, la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. En revanche, si les parties ne sont pas d’accord, la partie qui souhaite obtenir la modification du prix du loyer peut faire fixer ce prix judiciairement.

La fixation du prix en cas de révision triennale

En principe, le montant du bail renouvelé correspond à la valeur locative.

Toutefois, le Code de commerce prévoit un mécanisme de plafonnement en vertu duquel la variation du loyer ne peut excéder celle l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) , intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

Ainsi, la révision du prix du mail ne peut, qu’il s’agisse d’une augmentation ou d’une diminution du loyer, ne peut excéder la variation de l’indice.

Toutefois, ce mécanisme de plafonnement n’a pas vocation à s’appliquer si l’une des parties parvient à prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Généralement la détermination de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité relève de la mission de l’Expert.

A titre d’exemple, la jurisprudence a pu considérer que justifiait que l’édification de plus de 3800 logements, de bureaux et d’hôtels, permettant de moderniser un quartier autrefois vétuste, entraînant une augmentation de plus de 10% de la valeur locative, permettait de fixer le loyer à la valeur locative.

Pour mémoire, le mémoire le bail peut être renouvelé par deux moyens :

• soit lorsque le bailleur délivre un congé accompagné d’une offre de renouvellement, par acte extrajudiciaire et au moins 6 mois avant le terme du bail ;
• soit lorsque preneur notifie une demande de renouvellement moins de 6 mois avant le terme du bail, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception.

À défaut de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prorogation.

En cas de renouvellement de bail, le montant des loyers doit correspondre à la valeur locative. Dans cette hypothèse, le loyer est dit déplafonné.

Toutefois, le Code de commerce institue un mécanisme de plafonnement du loyer. Ce mécanisme permet de limiter la variation du loyer en fonction de la variation indiciaire lorsque le bail renouvelé n’excède pas neuf ans.

En revanche, le loyer sera déplafonné, c’est-à-dire fixé à la valeur locative si la durée prévue par le contrat de bail est supérieure à neuf ans.

De même, le loyer pourra être déplafonné s’il était conclu pour une durée initiale de neuf ans, mais que le bail n’a pas été renouvelé et s’est poursuivi par tacite prorogation au-delà de neuf.

Enfin, le Code de commerce prévoit que loyer pourra être déplafonné en cas de modification notable de quatre des composantes de la valeur locative. Il s’agit en particulier d’une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité.