La mise en conformité du règlement de copropriété

Au regard de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Mais, à défaut d’obtenir le consensus de l’assemblée générale, il est possible d’effectuer l’action en révision.

L’action en révision peut être intentée dans le cas où les principes posés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ont bien été appliqués, mais de manière erronée, si bien qu’en raison des erreurs d’appréciation ou de calcul commises, une lésion apparaît.

L’action doit être intentée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

L’action peut être intentée également dans un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot intervenu depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

La nouvelle répartition des charges n’a d’effet que pour l’avenir. Il n’y a donc aucune rétroactivité.

Compte tenu de ses conditions strictes d’application cette action en révision ne sera que très rarement utilisable.

Crée par la jurisprudence, l’action en nullité permet au Syndicat des copropriétaires ou à un copropriétaire de demander au Juge de déclarer illégale une clause du Règlement de copropriété.

Cette demande peut également être faite à l’occasion d’une procédure en nullité de résolutions de l’assemblée générale.

Mais, parmi les clauses illégales du Règlement de copropriété, il faut distinguer les clauses réputées non écrites et les clauses nulles.

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ELAN, les dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont d’ordre public.

Celle veut dire qu’il ne peut pas exister dans le Règlement de copropriété des clauses contraires à ces articles.

Cette interdiction est si importante aux yeux du législateur que l’article 43 précité dispose que ces clauses sont « réputées non écrites ».

Une clause réputée non écrite est donc une clause contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 et du décret de 1967.

Ceci signifie qu’elles sont censées n’avoir jamais existé.

​Une clause du règlement de copropriété est nulle lorsqu’elle contrevient aux bonnes mœurs, à l’ordre public, aux principes constitutionnels ou aux libertés fondamentales.

Le règlement de copropriété doit par ailleurs respecter l’ensemble des dispositions législatives ou réglementaires à caractère impératif.

Enfin il doit respecter la réglementation administrative, et notamment les arrêtés préfectoraux et municipaux.

La principale différence entre la clause réputée non écrite et la clause nulle est que l’action en nullité se prescrit alors que l’action tendant à faire reconnaître le caractère « non écrit » d’une clause du règlement est imprescriptible puisqu’elle est censée n’avoir jamais existé.

L’action en nullité ne peut être intentée que pendant 5 ans. Ce délai court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

Lorsqu’est invoquée la non-conformité de la répartition des charges aux règles d’ordre public posées par l’article 10 de la loi, l’action à intenter est une action dite « en nullité » de cette répartition.

Elle a pour objet de faire constater le « caractère non écrit » des répartitions de charges et d’obtenir que les clauses illicites soient « retranchées » du règlement.

Elle n’est pas soumise à une condition de délai.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

La nouvelle répartition ordonnée par le juge ne prend effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée et à partir du premier exercice comptable de la copropriété.

On précise que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites ou nulles par le juge.

Pour faciliter l’adaptation des règlements de copropriété, la loi SRU du 13 décembre 2000 a institué un article 49 devenu l’article 24, II, f de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article énonce que sont approuvées dans les conditions de majorité prévues à ce même article 24 :

“Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe”.

Le texte ne permet donc que l’adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires intervenues depuis l’établissement de ce document.

Les autres modifications relèvent d’un vote à la majorité de l’article 26 ou même à l’unanimité pour certaines dispositions du Règlement de copropriété.

Ainsi, l’article 24-II f) ne permet pas de modifier la répartition entre parties privatives et parties communes, de modifier la destination de l’immeuble, ni de modifier la répartition des quotes-parts tant de propriété que de charges, ni de tenir compte des évolutions jurisprudentielles.

L’adaptation consiste en :

• la suppression de clauses devenues illicites ou inutiles,
• l’insertion de clauses conformes aux dispositions nouvelles,
• ou en la substitution d’une clause conforme à l’ancienne clause devenue illicite.

Il y a trois conditions à remplir pour permettre l’adaptation du règlement :

• Une modification législative doit être intervenue,
• Cette modification doit être postérieure à l’établissement du règlement,
• Elle doit rendre « nécessaire » l’adaptation du règlement.

Les adaptations doivent donc se limiter aux rectifications, suppression ou adjonction de clauses strictement nécessaires pour assurer cette mise en conformité.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 va obliger les syndicats de copropriétaire à mettre en conformité leur règlement de copropriété sur trois points :

• les lots transitoires,
• les parties communes spéciales,
• les parties communes à jouissance exclusive.

La loi ELAN a modifié l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 pour préciser la définition d’un lot :

« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Elle a également ajouté au même article de la loi de 1965 la définition du lot transitoire :

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante. »

Le lot transitoire permet de prévoir les constructions futures dans une copropriété.

L’article 206, II de la loi Élan impose aux syndicats de copropriétaires de mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire dans un délai de trois ans à compter du 23 novembre 2018, soit jusqu’au 23 novembre 2021.

Le Syndic ou un copropriétaire doit soumettre à l’assemblée la question de la mise en conformité du règlement avec les dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 premier de la loi.

Le règlement de copropriété doit donc être examiné afin d’établir s’il existe ou non des lots transitoires et dans l’affirmatif, s’ils sont en conformité ou non avec la loi.

Cela ne sera pas le cas par exemple :

• Si le lot transitoire n’a pas été doté d’une quote-part de parties communes
• Si l’emplacement des constructions à édifier n’a pas été précisé

Si la mention du lot transitoire figure par exemple dans l’état descriptif de division et non pas dans le règlement de copropriété.

Il s’agit d’une innovation majeure de la loi ELAN.

Dans une copropriété, il peut être intéressant de spécialiser les charges pour faire en sorte qu’elles soient autant que possible supportées par les seuls lots auxquels elles sont en fait utiles.

Les charges spéciales doivent donc correspondre à des parties communes spéciales.

Mais de très nombreux règlements de copropriétaire comportent des charges spéciales sans que soient définies des parties communes spéciales ou l’inverse.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 23 novembre 2018, stipule désormais  qu’il ne peut y avoir de parties communes spéciales sans répartition correspondante de charges spéciale.

Il n’est donc plus possible de créer des parties communes spéciales sans charges spéciales.

En revanche la loi n’a pas dit expressément si des charges spéciales peuvent être prévues sans pour autant que des parties communes spéciales y soient associés.

Cependant, par plusieurs décisions, la jurisprudence a confirmé la position selon laquelle en l’absence de partie commune spéciale par bâtiment, il n’y a pas de possibilité de spécialisation des charges générales.

Conformément à l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Elan :  

« L’existence des parties communes spéciales […] est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Est notamment visé le cas où l’existence de parties communes spéciales est mentionnée non pas dans le règlement de copropriété mais dans un autre document (le plus souvent dans l’état descriptif de division).

La mise en conformité va alors consister dans la réintégration des mentions concernant les parties communes spéciales dans le règlement de copropriété.

L’article 6-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, qui a un caractère impératif, énonce également que :

« La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles ».

Ainsi, si des parties communes spéciales préexistaient, notamment dans l’état descriptif de division, non seulement celles-ci devront être mentionnées dans le règlement de copropriété, mais, de plus, des charges spéciales devront y être associées.

De même, les parties communes spéciales instituées dans un autre document que le règlement de copropriété seront considérées comme inexistantes, tout comme les charges spéciales qui y auraient été associées.

Tout comme le lot transitoire, le syndicat des copropriétaires dispose d’un délai de 3 ans pour mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.

La loi ELAN insère un nouvel article 6-4 dans la loi du 10 juillet 1965 :

« L’existence des parties communes […] à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Ce texte vise notamment le cas où l’existence de parties communes à jouissance privative est mentionnée non pas dans le règlement de copropriété mais dans un autre document : il s’agira le plus souvent de l’état descriptif de division, mais ce peut être aussi un procès-verbal d’assemblée.

La procédure de mise en conformité est identique à celle que nous avons précédemment évoquée.

La régularisation consistera à faire mention expresse dans le règlement de copropriété du droit de jouissance privative qui figurait jusqu’alors dans un autre document.

Ce droit de jouissance privative sera nécessairement rattaché à un lot conformément aux exigences de l’article 6-3, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ceci implique l’établissement préalable de projets de règlement de copropriété et, le cas échéant, d’états descriptifs modificatifs, à partir desquels l’assemblée devra se prononcer.

La loi ELAN a prévu un délai de trois ans pour que les copropriétés mettent en conformité leur règlement de copropriété avec les nouvelles dispositions de la loi de 1965.

Ces mises en conformité pourront se faire à la majorité de l’article 24 (f de la loi.

Si ce n’est pas le cas, cela ne veut pas dire pour autant que les dispositions non conformes des Règlements n’auront plus de valeur, passé ce délai.

Conformément aux règles exposées ci-dessus, ces dispositions devront toujours être appliquées tant que le Juge ne les aura pas déclarées « réputées non écrites ».

La principale caractéristique de ces clauses est en effet de devoir être appliquée tant que personne au sein de la copropriété n’a demandé leur retrait.

Les tiers à la copropriété n’ont aucun droit de demander leur annulation.

Par un arrêt du 10 septembre 2020, la Cour de cassation a précisé que le recours au juge n’était pas le seul moyen pour constater le caractère « réputé non écrit » des clauses du Règlement de copropriété.

Ceci signifie que, désormais, l’assemblée générale pourra elle-même voter une résolution visant à retirer une clause du Règlement contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Cette décision ouvre la possibilité de réviser le Règlement de copropriété sans subir une procédure judiciaire longue et couteuse tant pour le Syndicat que pour le copropriétaire qui aurait pris l’initiative de la demande.

Le cabinet JBR AVOCATS accompagne les syndicats de copropriété dans leur projet d’adaptation ou de mise en conformité de leur Règlement de copropriété.

Nous procédons à un audit du règlement de copropriété pour déterminer les clauses à retrancher ou à modifier.

Puis nous rédigeons les résolutions d’assemblée générale et déterminons les modalités de vote.