Les travaux en copropriété

Champ d’application. Les copropriétaires n’ont pas besoin de solliciter une autorisation en assemblée générale pour exécuter des travaux à l’intérieur de leurs parties privatives. Cette règle est valable lorsque lesdits travaux n’ont aucune emprise ou répercussion sur les parties communes qui les entourent.

En revanche, lorsque les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le copropriétaire devra solliciter une autorisation en Assemblée Générale à la majorité de l’article 25.

Ce sera le cas par exemple lorsque la réalisation des travaux implique un passage ou une emprise matérielle sur les parties communes, tels que le percement des murs pour créer des fenêtres, l’aménagement des combles, la pose de gaines de ventilation, de branchements d’eau, de gaz et d’électricité, l’installation de terrasse, de véranda ou de velux.

En cas de refus injustifié, le copropriétaire peut exercer un recours devant le tribunal judiciaire.

Pour autant, quels que soient les travaux que le copropriétaire souhaite entreprendre, il devra toujours vérifier si le règlement de copropriété prévoit éventuellement des restrictions tenant par exemple, aux charges, aux revêtements des planchers ou encore, à la couleur des volets.

La législation distingue plusieurs sortes de travaux collectifs et prévoit des règles spécifiques pour chacune des situations particulières.

A. Les travaux de conservation

Les travaux de conservation regroupent les travaux de maintenance (1) et les travaux d’entretien et de réparation (2).

1. Les travaux de maintenance

Champ d’application. Les travaux de maintenance concernent l’entretien courant de l’immeuble. Ils sont exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun (chauffage collectif, ascenseur) et viennent palier les phénomènes d’usure et de vétusté.

Ces travaux comprennent les menues réparations, les travaux de remplacement d’équipement commun et leurs vérifications périodiques lorsque leur prix est compris dans le contrat d’entretien.

Vote. Les dépenses de financement des travaux de maintenance sont inscrites dans le budget prévisionnel voté chaque année par l’Assemblée Générale à la majorité de l’article 24.

Cela signifie que l’Assemblée Générale approuve globalement la réalisation des travaux inscrits dans le budget, et non au cas par cas. Par suite, le syndic est libre dans l’exécution de ces travaux.

2. Les travaux d’entretien et de réparation

Champ d’application. Les travaux d’entretien et de réparation renvoient aux travaux qui sont nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Ce sont les travaux qui ne concourent pas à la maintenance des parties communes ou des équipements communs de l’immeuble.

Il s’agit par exemple de la réfection de la toiture, des façades, des balcons, des couloirs, ou encore le ravalement rendu nécessaire par la vétusté.

Il convient de préciser que selon la jurisprudence, la réfection d’une installation devenue obsolète selon les techniques actuelles relève des travaux d’entretien de l’immeuble (changement de système de chauffage, utilisation de nouveaux matériaux, nouvel ascenseur).

Vote. Ces travaux ainsi que la répartition des dépenses nécessitent un vote à la majorité de l’article 24 en Assemblée Générale.

Le syndic a l’obligation de tenir et de mettre à jour un carnet d’entretien comportant notamment l’année de réalisation des travaux importants, l’identification des entreprises ayant réalisé ces travaux, les références des contrats d’assurance, d’entretien et de maintenance des équipements communs, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’Assemblée Générale.

B. Les travaux rendus obligatoires par la réglementation

Champ d’application. L’autorité publique peut prescrire des travaux obligatoires, justifiés par des raisons d’hygiène, de sécurité et de salubrité, d’urbanisme ou de police administrative.

Ces travaux ne portent que sur des parties communes. Les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage de tous les copropriétaires.

Il convient de noter qu’il ne peut s’agir que de travaux portant sur les parties communes. En particulier des travaux de ravalement ou de mise en conformité de certains équipements tels que les ascenseurs, les piscines ou les portes d’un garage, ou encore des travaux de traitement de l’amiante, lutte contre le saturnisme et les termites.

Vote. Si l’initiative des travaux échappe à l’Assemblée Générale des copropriétaires, cette dernière est appelée à se prononcer sur l’exécution des travaux. En effet, l’Assemblée devra voter à la majorité de l’article 24 les modalités d’exécution des travaux. Cela comprend notamment le choix de l’entreprise, la détermination des dépenses et leur financement.

Il convient de remarquer qu’en cas de refus d’exécuter les travaux, le syndicat des copropriétaires peut y être contraint par le Tribunal saisi à la demande d’un copropriétaire.

C. Les travaux indispensables et urgents

Champ d’application. Des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations de l’immeuble.

La qualification de travaux indispensables et urgents relève de l’appréciation des tribunaux, qui ont considéré comme tels le défaut d’étanchéité du toit ou d’une terrasse, la réfection d’un mur pour prévenir un risque d’écoulement ou encore la remise en état des canalisations d’eau.

La loi habilite le syndic, en cas d’urgence, à faire procéder de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Lorsque le syndic prend l’initiative des travaux, il doit convoquer immédiatement une Assemblée Générale pour entériner les travaux à la majorité de l’article 24.

Néanmoins certains copropriétaires peuvent prendre l’initiative de tels travaux. Dans cette hypothèse, ils pourront solliciter une indemnisation dans la mesure où leur initiative a été justifiée par la nécessité de mettre fin, dans les délais les plus brefs, à une situation de péril pour les personnes ou les biens. Tel est le cas pour les travaux liés à l’amiante.

D. Les travaux d’amélioration

Champ d’application. Les copropriétaires peuvent décider de procéder à des travaux d’amélioration constitués par :

• la création ou l’aménagement de locaux à usage commun ;
• l’adjonction d’un élément nouveau comme par exemple la création d’un ascenseur, d’un système de vidéo-surveillance ou de détection d’incendie ;
• la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants.

Ces derniers travaux doivent être distingués des travaux d’entretien et des travaux obligatoires soumis à des règles de vote différentes.

Constituent par exemple des travaux d’amélioration, la transformation du réseau d’assainissement et le remplacement du système d’aspiration sous vide par un système de refoulement sous pression dont l’entretien est moins onéreux.

En revanche, constituent des travaux d’entretien et non d’amélioration, les travaux de réfection complète d’une installation collective d’eau chaude vétuste ou encore les travaux de réfection de la façade.

Conditions. Les copropriétaires ne peuvent voter des travaux d’améliorations que s’ils sont conformes à la destination ou à l’harmonie de l’immeuble.

Cette condition est remplie pour le raccordement à l’eau courante des « chambres de bonnes » d’un immeuble à usage d’habitation, pour la surélévation de l’ascenseur existant, pour les travaux de devanture et d’enseigne dans un immeuble à destination mixte.

Inversement ne respecte pas cette condition l’agrandissement d’une fenêtre du rez-de-chaussée en porte, ou bien l’installation d’un conduit extérieur d’extraction de fumée.

Vote. Le principe des travaux, ainsi que les décisions y afférentes comme par exemple l’approbation des devis, doivent être votés à la majorité de l’article 25.

Toutefois, lorsque les travaux d’amélioration ne sont pas conformes à la destination ou à l’harmonie de l’immeuble, ils nécessiteront le vote à l’unanimité des copropriétaires.

Participation à la charge des travaux. La répartition de la charge des travaux se fait en proportion des avantages tirés par chacun des copropriétaires, sauf accord de certains d’entre eux pour supporter une part plus élevée.

L’Assemblée Générale votant les travaux doit donc également voter à la majorité de l’article 25 la répartition des charges des travaux mais également la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement.

Autorisation judiciaire. En cas de refus de l’Assemblée Générale, un ou plusieurs copropriétaires peuvent se faire autoriser en justice à procéder à leur charge aux travaux d’amélioration en respectant les conditions précitées.

E. Les travaux d’économie d’énergie

Ces travaux d’économie d’énergie concernent tant ceux réalisés sur les parties communes que ceux réalisés sur les parties privatives et présentant un intérêt collectif.

Concernant les travaux portant sur les parties communes et équipement, il s’agira par exemple de travaux d’isolation thermique des toitures, des murs ou des parois vitrées donnant sur l’extérieur, l’installation d’équipements de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable, l’amélioration des installations d’éclairage des parties communes, etc.

Concernant les travaux d’intérêt collectif et portant sur les parties privatives, il s’agira par exemple de travaux d’isolation thermique des parois vitrées, de pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid.

Procédure. Il conviendra au préalable de faire établir un Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ou d’un audit s’il s’agit d’une copropriété de plus de 50 lots.

Ensuite devra être mis un place un plan de travaux. Il s’agit d’un programme détaillé indiquant les travaux envisagés, l’année prévisionnelle de réalisation, leur durée et l’évaluation de leur coût sur la base de devis issus de la consultation d’entreprises.

La copropriété conclut ensuite un contrat de performance énergétique avec un opérateur qui garantit dans la durée l’amélioration de l’efficacité énergétique.

Désormais, et ce depuis la loi dite « ELAN » du 23 novembre 2018, chacune de ces étapes (mise en place d’un plan de travaux, conclusion du contrat de performance énergétique ou le simple souhait de réaliser des travaux d’économie d’énergie en absence de ces documents), doit être votée selon la majorité de l’article 25.

F. Les autres travaux

Sont notamment soumis à la majorité de l’article 25 :

• Les travaux d’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
• Les travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides.

En revanche, sont soumis à la majorité de l’article 24 les travaux suivants :

• Les travaux de restauration immobilière
  Il s’agit de la remise en état, de la modernisation ou de la démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble à l’initiative soit des collectivités publiques soit d’un ou plusieurs propriétaires.
  Les opérations de restauration immobilière doivent être prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ou doivent être déclarées d’utilité publique.
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite à condition qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels.
  Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer de tels travaux à leurs frais après autorisation de l’Assemblée Générale à la même majorité.
• La réalisation d’un diagnostic technique global (DTG).
  Le DTG est obligatoire pour un immeuble qui fait l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lequel l’administration le demande.

Concernant les travaux de suppression des vide-ordures, il convient de noter un changement des règles de majorités issu de l’Ordonnance du 30 octobre 2019. Si jusqu’au 1er juin 2020, ces travaux relèvent de la majorité de l’article 25, ils relèveront de la majorité de l’article 24 à compter du 1er juin 2020.

Outre les intervenants de la construction, plusieurs acteurs jouent un rôle essentiel dans la mise en œuvre des travaux. On peut citer en particulier, le syndic (1), les copropriétaires (2), le conseil syndical (3) et l’architecte (4).

1) Le rôle du syndic

Préalablement aux travaux, lorsque le syndic procède à la convocation de l’Assemblée Générale, il doit également joindre à la convocation, les conditions essentielles de l’opération envisagée. Cela concerne notamment la description des travaux, les devis détaillés des entreprises, les délais et conditions de paiement, l’avis du conseil syndical, l’échéancier des appels de fonds, l’assurance dommages-ouvrage à souscrire par le syndicat des copropriétaires.

Toutefois ces informations ne sont pas dues lorsque le syndicat des copropriétaires ne vote que le principe des travaux et habilite le syndic ou le conseil syndical à recueillir l’ensemble de ces informations. Un second vote aura lieu ultérieurement sur les informations communiquées.

Le syndic assure le suivi des travaux. Il est également chargé de les réceptionner. Le cas échéant, il doit émettre les éventuelles réserves concernant lesdits travaux et s’assurer par la suite, de leur levée.

2) Vote par l’Assemblée Générale des copropriétaires

Le vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires avant à la réalisation des travaux est obligatoire sauf en matière de travaux de maintenance ou de travaux urgents. Dans ces derniers cas, les travaux devront être validés par un vote postérieur.

Le vote doit porter successivement sur le principe des travaux, les modalités d’exécution (entreprises choisies, devis, etc.), le financement et la répartition des dépenses. Il s’agit d’une question de validité de l’opération.

3) Rôle du conseil syndical

Le conseil syndical donne son avis sur les travaux, avant que soit voté le principe des travaux. Cet avis est obligatoire en présence de marchés et contrats dont le montant dépasse un seuil fixé par les l’Assemblée Générale ou encore en présence d’un plan de travaux d’économie d’énergie.

Après le vote de principe des travaux, le conseil syndical peut être mandaté par l’assemblée générale pour recueillir les informations nécessaires aux travaux auprès de l’architecte ou des entreprises.

Pendant les travaux, le conseil syndical peut avoir une mission de contrôle des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble

4) La participation de l’architecte

La présence de l’Architecte peut être souhaitable afin de conseiller les copropriétaires sur les travaux à effectuer ou pour expliquer son projet.

Les Assemblées Générales sont des réunions privées, seuls les copropriétaires peuvent y participer. Cependant, le syndic peut inscrire à l’ordre du jour transmis lors de la convocation une question relative à sa présence.

Le vote concernant la présence de l’architecte sera pris selon la majorité de l’article 24 et préalablement à l’entrée de l’architecte dans la salle où se tient l’Assemblée Générale.

Les travaux peuvent faire l’objet de contestations (A) ou donner lieu à des indemnisations après leur exécution (B).

A. La contestation des travaux

Le copropriétaire qui entend contester les travaux peut le faire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’Assemblée Générale votant les travaux. Pour mémoire, la notification est réalisée par le syndic.

La loi permet au syndic de suspendre l’exécution des travaux pendant ce délai de deux mois, sauf en cas d’urgence.

Ce délai suspensif s’applique aux travaux des articles 25 et 26, à savoir :

• Les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble,
• Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre,
• Les travaux concernant la recharge électrique de véhicule,
• Les travaux d’installation de compteurs divisionnaires (eau froide, chauffage),
• Les travaux d’amélioration, addition, de transformation ou de surélévation.

En cas d’annulation des travaux, les travaux ne pourront avoir lieu qu’après un nouveau vote et l’expiration d’un nouveau délai.

B. Indemnisation éventuelle

L’exécution des travaux par le syndic peut causer des préjudices à certains copropriétaires. Ces préjudices peuvent par exemple être des dégradations, la diminution définitive de la valeur de leur lot ou encore un trouble de jouissance grave.

Dans ce cas, les copropriétaires pourront solliciter une indemnité. Cette indemnité sera à la charge de l’ensemble des copropriétaires en proportion de leur part au coût des travaux.

Il convient de noter que l’indemnisation peut faire l’objet d’un vote préalable.